RECLAMA
LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE TU HIPOTECA
Otra cláusula abusiva,
presente en la mayor parte de las hipotecas, es aquella que obliga al
prestatario (la persona que solicita el préstamo), a asumir todos los gastos
ocasionados por la contratación del préstamo.
Ejemplos de esos
gastos serían los “aranceles notariales o registrales” (lo que pagamos al
Notario y al Registrador de la Propiedad) o los “tributos” que gravan la
operación (lo que pagamos a Hacienda).
Pues bien, el Tribunal
Supremo en una Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015 ha
considerado nula una cláusula de imposición de “gastos” en un
préstamo hipotecario de la entidad BBVA.
La decisión del Tribunal
Supremo impide que las entidades bancarias incluyan en sus préstamos
hipotecarios la previsión de que la totalidad de los gastos derivados de la
hipoteca deben ser abonados por el prestatario, una cláusula habitual y
presente en la inmensa mayoría de este tipo de contratos.
El Supremo indica en
su Sentencia que estos gastos -impuestos por las entidades bancarias a los
prestatarios durante años- son consecuencia de la aplicación de una
cláusula nula, ya que las verdaderas obligadas al pago son precisamente los
prestamistas.
La resolución
del Tribunal Supremo podría poner punto final a este evidente abuso de posición
dominante.
La Sentencia no
especifica cuáles son los efectos prácticos de la declaración de nulidad de la
cláusula, pero abre la posibilidad de reclamar a la entidad bancaria
prestamistas todos los gastos asumidos por el consumidor por aplicación de una
cláusula de contenido nulo.
¿Qué documentación necesito?
En primer lugar, se
deberá revisar la Escritura del préstamo hipotecaria que se firmó
ante Notario, y comprobar que en la misma existe una cláusula (que
probablemente esté en el 100 % de las hipotecas), que efectivamente impone el
abono de esos gastos a la persona que solicita la hipoteca.
Por otro lado, se
tienen que recopilar todos los documentos acreditativos de
eso gastos que se van a reclamar.
Los
gastos que pueden reclamarse son:
1.
Honorarios
del Notario
por la formalización de la escritura de Préstamo Hipotecario.
2.
Honorarios
del Registro de la Propiedad
derivados de la inscripción de la carga (hipoteca) a favor de la entidad
financiera sobre el inmueble en cuestión.
3.
Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados
(AJD, Modelo 390).
4.
Gastos
de Gestoría por
la tramitación de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad,
y por la liquidación y presentación del impuesto en la oficina correspondiente (siempre que su intervención se haya
impuesto por el banco, no la haya elegido el consumidor, la mayoría de los
casos).
5.
La
factura de Tasación del inmueble (siempre que la entidad bancaria
obligase o “recomendase” hacerla con una empresa determinada, prácticamente la
totalidad de los casos).
Todos estos gastos relativos
a las gestiones administrativas y gestoría son los que entiende el Tribunal
Supremo que se podrían reclamar por entenderlos como abusivos, aunque la
hipoteca ya esté pagada.
¿Cómo
reclamar los gastos de formalización de las hipotecas?
Mi consejo es reclamar
extrajudicialmente al banco el importe de esos gastos y, si éste rechaza
su pago, valorar (caso por caso) iniciar o no la vía judicial.
Para ello, una vez
recopilada toda la documentación (de las hipotecas que se tengan), procederé a
reclamar mediante un escrito, dirigido al Servicio de Atención al Cliente del
banco en cuestión, donde pediré la nulidad de la cláusula que impone todos los
gastos al cliente y la devolución de dichas cantidades.
Se deja un plazo al
banco para que conteste, en caso, de que su respuesta sea negativa, bien por no
contestar o por contestar no concediendo lo solicitado en la reclamación,
estudiaré la viabilidad de iniciar un proceso judicial.
¿Qué
plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de
las cantidades pagadas?
El plazo para
las hipotecas que se encuentran todavía vigentes finalizará el 24
de diciembre de 2019. Para las hipotecas ya abonadas se podrá
proceder a la reclamación si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4
años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
Hay
que tener en cuenta …
Aunque la sentencia
del Supremo solo ha considerado nulas las cláusulas sobre gastos de
formalización de hipotecas del BBVA, por considerarlas abusivas, esta sentencia
se podría hacer extensiva a todos los bancos para poder solicitar la
nulidad. Algo que ya pasó, por ejemplo, con las Cláusulas Suelo.
Desde su primera
sentencia, el Tribunal Supremo ha ido anulándolas todas, de forma sistemática,
algo que también podría ocurrir ahora con los gastos, tributos y
comisiones derivados del préstamo hipotecario.
Todos los clientes
contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de formalización como algo
natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Los bancos imponían
unas condiciones y unos precios que estaban, en muchas ocasiones, por encima
del precio de mercado. Hablamos de unas cantidades que de una u otra manera los
consumidores podrán reclamar.
Y es que, como
estipula claramente la sentencia de TS, se trata “de una estipulación
que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no
hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada;
y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la
ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU (Texto Refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios)”.
Las acciones de
nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan). Esto
significa que no es relevante que el préstamo hipotecario esté ya amortizado
o siga vigente.
No
dudes en ponerte en contacto conmigo si quieres recuperar lo pagado por los
gastos de tu hipoteca. Te asesoraré gratuitamente y te diré mis condiciones
para reclamarte la nulidad de la cláusula que te impuso el pago de los mismos y
la devolución de las cantidades que correspondan.
Víctor Manuel
Bajo
Abogado
Telf. 630 66 48
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